¿En qué consiste una Due Técnica Inmobiliaria?
La Due Diligence técnica, en este caso referida al ámbito inmobiliario, es un informe que corresponde con una auditoría independiente mediante la cual analizaremos los aspectos más relevantes del estado actual de un activo, con el fin de detectar contingencias y riesgos .
Para la redacción de una Due Diligence Técnica, disponemos de un equipo técnico, formado por arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros y Project manager inmobiliario. Este técnicos se encargarán de solicitar y recopilar la documentación obtenida.
Después de visitar el activo, realizarán la toma de datos, y comprobación de cumplimiento de la legislación y normativas aplicables.
Alcance de una Due Diligence Técnica
El alcance de un informe de auditoría preventiva será tan extenso como requiera el interesado, en función de tipo de activo, que serán analizados desde una perspectiva técnica, legal y administrativa.
Para conseguir este objetivo será imprescindible consultar las administraciones públicas (ayuntamientos, catastro, registro, …) y empresas suministradoras. En su caso, también con los agentes vinculado a la operación (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros, constratistas, …).
Es muy importante detectar la existencia de expediente administrativos, infracciones urbanísticas o procedimientos sancionadores que puedan repercutir en la valoración del activo.
Además de analizar la información y contenido de los asientos registrales, haremos comprobaciones de las características físicas y geométricas del activo, es decir, superficies, límites, para confirmar que no hay discrepancias entre el estado real y la documentación obtenida. En caso contrario, se valorará la conveniencia de proceder a las oportunas, antes de proceder a la compra del activo.
Es muy importante comprobar el estado de cargas y gravámenes de la finca en el Registro de la Propiedad (hipotecas, usufructos, servidumbres, anotaciones de embargo,…)
Durante la visita se comprobará la existencia de arrendatarios y ocupantes.
Finalmente, en aquellos activos que forman parte de una comunidad de propietarios, se indagará sobre acuerdos de la Comunidad de Propietarios o restricciones en sus Estatutos que puedan afectar el valor del inmueble.
¿En qué supuestos es aconsejable realizar una Due Diligence técnica?
- EJECUCIÓN DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS : En procesos de ejecución de garantías relativas a un préstamo de promotor fallido, antes de adoptar decisiones, será conveniente disponer de conocimiento exhaustivo de la situación y estado real actual en que se encuentra de inmueble, detectar las posibles cargas, deudas y situación legal respecto a diferentes agentes, como proveedores, suministradores, técnicos, ayuntamientos y organismos públicos. También será conveniente conocer su estado administrativo respecto a los expediente al Ayuntamiento correspondiente.
- CAMBIO DE SEDE SOCIAL En el supuesto de que una sociedad tenga que cambiar de oficinas, con la intención de ampliar o disminuir su superficie, mejorar ubicación o conseguir una reducción de costes de alquiler, facilidad de acceso, etc., es conveniente disponer de un análisis que valore, en función de las exigencias propias de la empresa, las diferentes alternativas planteadas. Se debe comprobar si técnicamente el edificio dispone de legalización documental que permita su actividad, si se han llevado a cabo los mantenimientos oportunos y con qué operadores, cumplimientos respecto a accesibilidad y otras exigencias aplicables, etc.
- DACIÓN EN PAGO En aquellos supuestos en los que una entidad financiera decide recurrir a la opción de dación en pago de un activo, es conveniente la redacción de una Due Diligence, mediante la que se comprobará el estado real actual del inmueble, así como, un control y análisis de documentación, que facilitará la actual propiedad, antes de la firma del operación. De esta manera, se garantizará la viabilidad y continuidad de la inmueble a un futuro comprador, que podrá adquirir el activo con pleno conocimiento de su estado económico, técnico, legal y administrativo.
- SOLARES Para que las empresas promotoras o no, propietarias o gestoras de suelos, conozcan la situación y estado real los suelos que se han adquirido o que están pendientes de adquirir, recomendamos, previamente a la toma de decisiones, una exhaustiva identificación tanto física del activo como análisis urbanístico, jurídico, de mercado, etc.
¿ A quien va dirigido?
- Compradores particulares
- Entidades financieras
- Inversores
- Gestoras de inmuebles
- Sociedades patrimoniales
- Sociedades inmobiliarias y promotoras
- Consultorías y despachos de abogados
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